1995年12月11日，***工程公司（下称“市政公司”，现经改制更名为：***有限公司，下称“A”）与***村村民委员会（下称“村委会”）就“在租土地”（位于***村东侧南北高压线杆东200米，北起村东南侧石油管道以南至东西小土路333米，共计100亩，现该在租土地因历史原因已分割出去5亩归市政公司的原负责人***占用。目前，该在租土地为95亩且四周边界建有围墙）签订了50年的《租用土地合同书》（下称“租赁协议”），租金按照7000元/亩，共计70万元。所有租金以村委会应付市政公司的工程款抵顶，已支付完毕。合同书有村委会盖章和时任村书记***的签字以及市政公司盖章和时任法定代表人***的签字。
现我司有意向承包该95亩在租土地，并收购该在租土地上的地上构筑物（主要包括：房屋和围墙）。鉴于此，依据我国法律规定，为达到我司合法合理地占有和使用该在租土地，针对该在租土地的实际情况，做出如下分析和建议：
一、对在租土地的法务分析
A与村委会之间合同约定的，就该在租土地的50年的土地使用权租赁法律关系尚未到期，但是存在如下问题：
1、合同租赁期限50年，超过了法定的最高租赁期限（合同法的最高租赁期限为20年；《土地管理法》和《农村土地承包法》中承包年限为30年）；
2、合同效力存在问题。因为该在租土地为农村集体性质用地，所以对外出租或承包需要满足如下法律规定的必要条件：
根据《农村土地承包法》第48条：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意，并报乡镇人民政府批准。”以及《村民委员会组织法》中关于必须经过村民会议讨论决定的事项的规定。
（1）三分之二以上成员或村民代表表决同意该租赁事宜的会议记录；
（2）乡政府同意村委会报批的该土地租赁事宜的批复；
二、法务建议
针对我司拟从A在租状态下，取得该土地的占有和使用，建议我司采取以下措施和方法。
1、村委会和A签订解除原租用土地合同书，终止租赁关系，使该在租土地与圣丰道桥完成剥离，使用权完全归属村委会支配；
2、我司在村委会完成该在租土地租赁或承包前的所有必要手续（主要包括：三分之二以上成员或村民代表表决同意承包事宜的会议记录、乡政府同意村委会报批的土地承包事宜的批复）后，与村委会签订该在租土地的《土地承包协议书》；
3、我司与村委会签订的新承包协议书应对涉及土地进行新的界定和权利义务约定，从而实现依法合规取得该在租土地的使用权，长期、安全且顺利开展自身经营活动。
法务管理中心
2021年2月26日
