于五六十年代的房屋，至今已经老态龙钟，房龄都有六七十年了，房屋的使用寿命基本到期，多数已成危房，显然不具有改造的价值，理应拆除重建。事实上这类房屋本身也不属于旧改对象，而是属于棚改或者城市更新的范围。城镇老旧小区改造主要是针对那些房屋本身可以居住，但是市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。
全国范围内大规模实行旧改，主要有两方面原因：
一是，改善民生、提升民众幸福感的需要。
从旧改的范围来看，到十四五（2021～2025年）末期，2000年以前建成的居民小区，房龄已经在25年以上，长的可能有四五十年，也即上世纪八十年代建造的房屋。这类房屋结构安全方面基本没什么问题，但是，楼房外观已经陈旧、破损，有些外墙体没有节能保温措施，基础设施严重老化。因此，有必要对小区内建筑物的屋面、外墙、楼梯等公共部位加以维修，同时对市政配套基础设施进行改造提升，包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
对于老旧小区普遍存在，人民群众反应强烈的乱搭乱建、周边环境恶劣的现象，加以整治。比如增加绿化、照明，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。过去没有节能设计的外墙要进行保温层改造。为了解决高楼层老年人出行难问题，具备条件的可以加装电梯。
此外，为了提升人民群众的幸福感类，还要改造或建设社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园、智能防护设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
对于老旧小区进行提升改造，除了惠民生，也有利于改善城市形象。
二是，扩大内需、拉动经济增长的需要。
日前，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）标志着城市老旧小区改造作为一项国家工作任务将全面铺开。该《意见》提出了旧改的三大工作目标：一是2020年改造老旧小区3.9万个，涉及居民700万户；二是2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；三是到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
据媒体披露，2020年城镇老旧小区改造已列入6000亿元中央预算内投资及3.75万亿元地方政府专项债券投资项内。同时，中央财政还安排了707亿元专项补助资金，重点支持城镇老旧小区改造和发展租赁住房。而根据华泰证券研报估算，若户均改造资金9.5万元，那么，仅今年旧改就涉及6650亿元的投资规模。如果按照每年改造3.9万个老旧小区估算，到十四五末期总的市场规模将接近四万亿。
2019年全国GDP总量为99万亿元，一般公共预算收入19万亿元，按照估算，未来六年的旧改投入相当于2019年GDP总量的4%，一般公共预算收入的21%。这个投资规模是相当的可观。回想一下2008年的四万亿经济刺激计划，可以预见到旧改的投入对经济的提升作用。
今年以来受全球新冠疫情的影响以及中外关系的严重恶化，国内经济增长形势严峻。由于出口乏力，迫切需要在投资和拉动内需上有所突破。显然，高达近四万亿的旧改计划无疑将成为稳增长的强心剂，对于全面做好“六稳六保”工作至关重要。
