破限购
的确，各地政府出台的一系列限购政策不知让多少人的买房计划瞬间变得遥遥无期。大家纷纷开始关注起法拍房。
近几年包括淘宝网、京东网、公拍网在内的多家网站推出拍卖板块，成为法拍房的“官方”拍卖平台。
法拍房不限购，起拍价又低于市场价（起拍价最低为评估价或市价的70%），无中介佣金，这些特点的被各平台大肆宣传后，吸引了大批吃瓜群众强势围观。
然而，高收益必然伴随着高风险，法拍房背后隐藏的法律风险你又了解多少？
今天就把收购法拍房过程中容易引发的那些法律风险拿出来和大家分享。
点评：收购法拍房，即使你有钱到任性，正式拍卖之前，得随时做好“竹篮打水一场空”的心理准备。但法院撤回拍卖后，竞买人已交纳的保证金还是会原路如数退回。
点评：通常情况下，法拍房不得委托他人代拍，产权只能登记在一人名下。自交纳参拍保证金至竞拍成功后补足所有费用差额，必须是同一付款人。据此，在参与竞拍前，请务必先想好如果竞拍成功，产权要登记在谁的名下，那就以谁的名义付款参拍。
点评：法院发布的竞拍公告会对房屋的权属、地理位置、楼层、朝向、户型、面积、房龄、装修情况，瑕疵等基本信息进行简略描述。
但同时声明一切以实物为准，法院不作担保，责任一律由买受人自行承担。加之有不少的问题只能通过实地看房才能查清事实，比如房屋采光是否充足，是否存在漏水、墙体开裂等质量问题。房屋实际是处于空置状态还是有人居住，如果有人居住，买受人负责自行清场，法院概不负责。
一定要向周围邻居了解房屋之前的状态，是否存在影响其价值的其它情形，例如是否发生过火灾，是否发生过凶宅事件等。
点评：如果有优先购买权人参与竞拍，哪怕你的出价最高，只要优先购买权人的出价与你相同，该套房屋由优先购买权人竞得。
点评：举个通俗的例子，甲的房屋在被拍卖之前已经与乙签订了10年的租赁合同（租期自2010年1月至2020年12月），丙于2016年1月竞拍购得该房屋，但乙仍然可以基于租赁权住在该套房屋内直至租赁期满日止再将房屋交还给丙。
点评：如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内，不排除拍卖成交后，上述人员仍不愿意将其户口迁出。虽然新政规定“上家户口拒迁可强制迁出”，但目前没有成功案例受用于法拍房。
这样就会对买受人产生影响，尤其是现在的学区房，大多数都有五年一户的入学标准，在这种情况下，就很容易造成买受人一着不慎，全盘皆输的局面。
点评：不同地区法院要求竞买人承担的费用会有所差异，具体以法院发布的竞拍公告为准。据此，强烈建议，竞买人应就费用承担问题先行与执行法官联系进行沟通确认（竞拍公告上会提供执行法官的联系方式），以避免因自身对法律法规及政策解读理解差异，从而导致对竞拍收购整体成本估算出现重大偏差。
点评：据我对各大网站竞拍公告的观察统计，保证金数额通常为起拍价的10%，这样算下来最少也要几十万。根据上述法律规定，一旦发生整体收购成本严重超出预算从而导致竞拍者无力负担而悔拍，保证金就会被全部没收。
总之，可遇不可求的法拍房不是随意能够入手的，需要竞买人提前下大量功夫做好前期背调功课，以避免稍有不慎导致最终得不偿失的后果。
以上为正文，来自上海华勤基信律师事务所的裘振华律师
-本期彩蛋-
