买房的时候，银行一般有两种还款方式供你选择，要么“等额本金”要么“等额本息”。今天我们就来聊聊这两种还款方式的内幕。
先了解一下概念：
首先，我们要知道这两种还款方式的区别：
等额本息=每月还款金额相同
等额本金=每月还款金额逐月减少
意思就是，等额本息每月还款的钱是固定的金额，不管是10年还是30年。但是等额本金是你开始还款压力比较大，但是每月还款金额都在减少，也许到了20年后，还款金额就很少了。
两种还款方式各有优劣，在贷款的时候就要根据自己的实际情况来选择。如果不好好计算，会多给很多利息，下面我们就一起来计算一下：
为了方便计算，我们用按揭金额100万，房贷利息按照5%来计算。
等额本息
贷款10年，还息总额272786.18元，每月10606.55元；
贷款20年，还息总额583893.77元，每月6599.56元；
贷款30年，还息总额：932557.84元，每月5368.22元。
等额本金
贷款10年，还息总额252083.33元，
首月还贷12500元，每月递减34.73元；
贷款20年，还息总额502083.33元，
首月还贷8333.34元，每月递减17.36元；
贷款30年，还息总额752083.33元，
首月还贷6944.45元，每月递减11.58元。
综上，针对还款总额，可以看出：
贷款10年，等额本息＞等额本金，高出14744元；
贷款20年，等额本息＞等额本金，高出58133.09元；
贷款30年，等额本息＞等额本金，高出127794.26元。
我们可以看出等额本息的利息比等额本金的利息高出了不少。我们还能看出，贷款年限越久，利息也就越多。30年的贷款利息比10年的贷款利息高出了70%左右。
那么我们应该怎么选择还款方式呢？
从数据上看来，当然是选择等额本金10年限的贷款利息最低。但是，有很多实际的因素左右着选择，比如经济条件、通货膨胀等等。根据众联债务优化师多年的分析，我们贷款买房的时候，要遵循“长贷短还”的规则。意思就是选择最长的年限，然后选择等额本息。减轻自己还款的压力。但如果你是做为投资买房，就可以选择等额本金，降低利息，有更大的利润空间。
