土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。那么，土地出让金是否可以返还，土地出让金怎么算？
网友咨询：法律允不允许返还土地出让金？
北京大成律师事务所王文婷律师解答：
禁止土地出让金的返还，不过可以通过从先租后转，或者工程进行中以提供配套建设基金的名义进行间接上的资金支持。
根据国土资源部2014年第61号令《节约集约利用土地规定》，其中有以下规定：
第二十二条经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。
各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。
禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
第二十三条市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合国土资源部规定的行业目录。
王文婷律师解析：
计算方法：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让金返还方式
1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房；
2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)；
3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设；
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)；
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人；
6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。
王文婷律师硕士学位，拥有律师，注册会计师双证资格，执业期间多次处理大型拆迁征地、大型公司企业事诉讼与仲裁民商、政府采购专项及诉讼、政府及企业法律顾问、行政诉讼、债权债务、征地拆迁事务等领域的案件。
