□现象
一房难求的自住房
北京自住型商品房有多热，从近期入市的几个项目便可管中窥豹。
7月23日，位于石景山区域的京汉东方名苑自住型商品房项目进行了公开摇号，该项目最终确认申购家庭29919户，通过购房资格审核的家庭共28344户，其中，优先家庭21959户，非优先家庭6385户，共推出房源744套，这意味着约有40户家庭竞争一套房源。
而这只是争抢自住房项目的缩影之一，7月25日，恒大江湾自住房迎来签约峰值，当日有近200组客户到现场签约。据悉，该项目共提供房源1250套，目前签约总数近半。
正值闷热天气，现场签约客户爆棚，朝阳体育中心签约处人声鼎沸，1250组认筹客户分批在现场递交资料审核，挤满整个办公区。不少客户于前天晚上便到签约地点排队，等待办理签约手续。现场办公人员非常忙碌，由于场内签约客户较多，不得不添加临时座椅，并延长办公时间，及时增加各岗位办公人手。给到场客户顺利办理签约。
入市的项目成交火爆，刚刚亮相的项目同样人气爆棚，上周末，位于广安门外大街的花香四季(白盆窑自住房)接待中心首次正式开放，虽然“花香四季”自住房定价29000元/平米，号称北京最贵的自住房，但花香四季接待中心仅7月25日上午就到访了近400名购房者，周末总计到访近千人。
下半年还将有10个项目入市
据记者了解，自2013年推出至今，自住房成为解决刚需购房者居住问题的重要途径之一，在北京楼市中扮演重要角色。7月24日，北京市住建委发布上半年本市保障房建设以及配售配租情况显示，2013年至2015年6月底，共入市58个自住房项目，提供房源3万余套，销售2.9万套。其中，根据亚豪机构统计，今年以来，截止到7月27日，北京共供应自住房13777套，其中，五环到六环中间的自住房供应量最大，为8800套。
自住房的火爆不仅仅表现在供应和成交市场，在土地市场，相关的统计显示，自2013年以来，北京自住型商品房已经陆续推出了近60地块，其中2013年推出21块、2014年推出32块。
根据正常的开发节奏，业内预计下半年北京或将有10个项目入市。据悉，这10个项目将涵盖丰台、大兴、海淀、朝阳、门头沟、通州、石景山等多个区县。其中，朝阳、大兴仍是自住型商品房的主要供应点。而在此轮供应中，将供应2386套的东洲家园成为供应量最多的项目，该项目的售价将为22000元/平方米。
□成因
政策扶持和价格优势
自住房火爆背后，政策无疑扮演着重要地位。
2013年10月，北京市住建委出台了房地产市场调控新政策，在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出七项规定。这份被业内统称为“京七条”的调控政策，核心内容就是在当年年底和2014年年内向北京市场投放多达7万套“自住型商品住房”。
这种既不同于保障性住房又不同于普通商品住宅的新型商品房将目标人群定位在北京的无房“刚需”人群，最重要的是，它的入市价格被严格限制，至少低于周边房屋均价的30%。从限制需求的行政调控，到增加供给的市场手段，“自住型商品住房”的出现预示着房地产调控开始有了新的思路，不少业内人士将“京七条”解读为房地产调控长效机制的一次具体尝试。
今年入市项目多为2014年取得土地，2014年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。
不过，从过去两年自住房轨迹不难发现，自住房市场的走势和房地产整体市场成交呈现出明显的“正相关”，经历过炙手可热，也经历过弃购，到目前的再度升温，自住房成为解决刚需购房者居住问题的重要途径。
对于目前自住房市场火爆，自住房与周边项目的价格差成为重要原因，按照规定，自住型商品房的售价应该低于周边同品质商品房项目的30%左右。“特别是今年，随着地价高企，房价回升，同一区域内，自住房价格与周边商品房价格的价格差不断扩大，进一步刺激购房者购买自住房热情。”
据悉，京汉东方名苑是截至目前石景山最后一个自住房项目，此前入市的中海自住房项目不到两天便宣告售罄，东方名苑成为众多未买上购房者紧盯的项目，项目限价为27500元/平米。和周边4万元左右的商品房售价相比，优势较为明显。而恒大翡翠华庭建筑面积约3.55万平方米，单套主要为84.5至89.5平方米两居室，销售均价17000元/平方米，而周边的纯商品房价格，早已超过每平米3万元。
□影响
楼市出现“二元格局”
7月11日，位于东坝的恒大江湾项目公开选房，项目均价22000元/平方米，1250套房源一天半内全部售罄。据亚豪机构统计，截至今年7月26日，在扣除保障房后，北京共成交商品住宅51644套，其中有14376套自住房，自住房的成交占比为27.8%。
2014年5月，北京市第一批摇号的自住房项目入市，几个月后，随着商品房价格的下跌，第二批入市项目开始出现频繁弃购现象。目前，随着北京普通商品住宅库存规模减少，以及房价的上升，购房者的目光又再次聚焦到自住型商品住宅上面。
“从目前市场成交的状况看，此前北京房价出现下跌，所以自住房的价格优势相对削弱。但最近房价上涨，再加上近期包括通州等城市概念板块的崛起，一定程度上使得此类区域的自住房后续增值空间加大，这些区域的物业也能够享受区域规划带来的价值提升。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进说。从近期成交的住宅用地情况来看，由于竞自住房面积已成惯例，在房企争夺之下多宗地块出现全部竞建为自住房现象，而剩余极少数纯商住宅部分价格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确，而适合中低端刚需及改善型的纯商品房项目不断减少，这一预期之下也将加速该类产品去化。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。而进入到2015年之后，这一局面变得愈发严峻，尤其是在最近两月的土地成交中，甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地，由此未来商品住宅市场将面临更加严峻的供应形势。
亚豪机构市场总监郭毅认为，自住房入市初期，有效地分流了楼市的刚性需求，造成北京刚需产品的成交量明显下降，同时价格也出现回落。而在自住房运行一年后，大量成交土地中的住宅部分以竞建或配建的自住房为主，甚至全部竞建为自住房或保障房，这一方面影响市场预期，造成未来中低价位商品房供给匮乏的判断，从而有助于促进当前刚需产品的去化速度，另一方面也确确实实造成了未来市场将出现的二元分化现象，即以自住房、保障房和高端盘为主，中等价位的刚需及初次改善型住宅供给空窗的局面，在此基础上，北京房价涨势也将不可抑制。
严跃进也认为，北京自住房的供应和成交比重在上升，对于北京住宅分配市场的影响程度也在加重。目前自住房的供应是带有一定计划性的，很多房企从过去不情愿拿地到积极主动拿地，反映了对于北京土地供应结构的转变。在这个过程中也会逐渐调整开发策略，进而平衡自主型商品住房和普通商品住房之间的盈亏问题。 12阅读全文
