被执行人名下唯一住房的执行一直是司法实践中的疑难问题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，而法院在执行历程中也往往陷入两难的田地：
既要思量确保执行申请人一方的正当权力得以实现，又要思量到保障被执行人的基本生涯需求，以至于案件久拖未决。申请执行人对此往往会不予明白，会质疑明显有可供执行的财富，为何迟迟未能得以受偿，进而也影响了司法的权威。
那么，被执行人名下若存在唯一住房，事实能否执行？若是能够执行，那么在实践中若何执行，需要注重些什么问题？本文将围绕唯一住房能否执行以及若何执行两个核心问题睁开详细的叙述，并对相关问题作一些引申探讨。
问题剖析
一、唯一住房能否执行
关于唯一住房的执行，最高人民法院最早在2004年宣布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财富的划定》(以下简称《查扣冻划定》)第6条中划定：“对被执行人及其所供养家族生涯所必须的栖身衡宇，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”从文义角度出发，该条款只划定了对“生涯所必须的栖身衡宇”可以查封，不得变价处分，并未明确划定被执行人名下的唯一住房不得处分。然而，被执行人的唯一住房往往就是其“生涯所必须的栖身衡宇”，因此，许多社会群众甚至部门司法职员都误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就无法强制执行，这种误解曾经给了许多“老赖”可乘之机。现实上，唯一住房和“生涯所必须住房”存在很大差异，只拥有一套住房并不一定是生涯所必须的，哪怕拥有两套衡宇，其中一套也有可能是生涯所必须的栖身用房；而纵然只拥有一套衡宇，如果是一套豪华别墅，则也有可能不是生涯所必须的。法院通常不强制执行唯一住房的目的在于保障被执行人的基本生计权，因此判断唯一住房是否可以执行，首先应当区分唯一住房和“生涯所必须住房”。详细而言，主要有以下几个判断尺度。
首先，衡宇的基本状态。衡宇的面积巨细、房间数目等是否超出了社会一样平常民众的栖身水平，若是被执行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不属于生涯所必须的栖身衡宇。其次，衡宇的使用情形。被执行人是否现实使用该衡宇，以及衡宇的主要用途是否为家庭自住，若衡宇历久处于空置状态，或者被用于出租谋划使用，说明被执行人一定存在其他住处，对其名下唯一住房的执行并不会有任何影响。再次，被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、事情、收入、岁数等，差别的被执行人的生涯自理能力也不一样，如果被执行人已经无劳动能力，无固定收入泉源，执行唯一住房时就必须稳重。最后，被执行人的家庭情形。被执行人是否与家庭成员配合栖身，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚育义务等因素也是法院执行时必须注重的事项。
区分了唯一住房和“生涯所必须住房”后，凭据《查扣冻划定》第7条，“对于跨越被执行人及其所供养家族生涯所必须的衡宇和生涯用品，人民法院凭据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所供养家族最低生涯尺度所必须的栖身衡宇和普通生涯必须品后，可予以执行”。
最高人民法院在2015年宣布的《最高人民法院关于人民法院解决执行异媾和复议案件若干问题的划定》(以下简称《执行异议复议划定》)第20条进一步列举了何种情形下，即便是唯一住房也可以执行。
第一，对被执行人有抚育义务的人名下有其他能够维持生涯的必须的栖身衡宇的。好比被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的儿子名下有许多房，足以保障被执行人的生计。
第二，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让其名下的其他房产的。被执行人原本名下就有房产，甚至有多套房产，在执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，通过衡宇买卖转让、转移自己名下的房产，造成了名下只有“唯一住房”的假象。这类情形就属于“唯一住房”可以执行的情形，由于被执行人的上述行为目的是逃避债务的推行。
第三，申请执行人根据当地廉租住房保障的面积、尺度，为被执行人以及所抚育家族提供了可供栖身的衡宇。好比根据当地廉租住房保障面积尺度提供暂且的周转房。同时，该划定还提供了一个选择性的方案，或者是申请执行人赞成根据当地衡宇租赁市场平均的租金尺度，从该衡宇的变价款中扣除五至八年租金的。这现实上是建立了一个激励配合执行的机制。
第四，若是执行依据自己就是交付栖身的衡宇，那么法院必须根据执行依据所确定的内容执行。然则思量到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，以是给予三个月的宽限期，在强力袭击失约行为的同时仍然维护了被执行人及其家族基本权力，不至于其无家可归。
可以说，司法实践中，基于上述认定尺度，人民法院处理了大量唯一住房的执行案例。下面，我们剖析两则相关案例：
在江苏省连云港市中级人民法院(2018)苏07执复6号执行复议案中，申请复议人苏某虎提出，涉案衡宇为被执行人苏某伟伉俪及其两个幼年子女和复议申请人伉俪以及复议申请人岳母等七个人唯一的栖身衡宇，假设该唯一住房被无条件的拍卖，将直接导致被执行人苏某伟及其所供养家族老小四代七口无家可归、损害一家老小四代的基本生计权益。法院应遵照上述执法划定，对涉案衡宇不予拍卖。法院经审理以为，本案中，被执行人苏某伟未按划定推行生效执法文书确定的义务，申请执行人胡某芹申请拍卖其涉案房产，并在执行历程中赞成根据上述执法划定提供住房或者五至八年租金。故一审法院对该衡宇举行处置并无不当。苏某虎提出的复议申请理由不能成立，对此不予以支持。
四川省高级人民法院审理的(2019)川执复287号执行复议案，复议申请人王某霞主张，其位于成都市成华区站北东街某办公衡宇(以下简称涉案衡宇)系其婚前购置，同时该衡宇为唯一住房，请求法院不要拍卖涉案衡宇。原审法院四川省成都市中级人民法院以为，王某霞作为生效讯断确定的配合归还责任人，在未推行讯断义务的情形下，执行法院依法拍卖其所有的衡宇相符执法划定，其主张涉案衡宇系婚前购置不应执行的理由不能成立。同时，涉案衡宇现在由王某霞出租给他人栖身，其主张该衡宇系唯一住房的理由不能成立。四川省高级人民法院经进一步审理以为，涉案衡宇已出租，证明王某霞可能另有其他衡宇，但不能证明王某霞一定另有其他衡宇。涉案衡宇如系其唯一住房，在执行时应按划定保障其基本的生计权力。本案在保障其栖身权并给予执行宽限期的情形下，王某霞以涉案住房系其唯一住房主张不得拍卖的理由于法无据，不能成立。
综合上述两则案例，我们可以看到，司法实践中，拟处置的被执行人衡宇是否为其唯一住房已经不是执行所思量的主要因素，只要相符相关执法精神，例如在房款中扣除被执行人往后租住衡宇的租金，给予一定的执行宽限期，在此情形下，完全可以执行其唯一住房。此外，若是拟执行处置的衡宇属于在裁判主文中所直接确定的交付标的物，或者该衡宇系抵押物，债权人有权就此优先受偿的，也属于可以执行的局限。
二、唯一住房若何执行
虽然被执行人名下唯一住房在理论上是可以执行的，但在详细操作历程中照样存在许多难题。比方说，唯一住房的执行往往涉及一个大家庭，被执行人可能上有老下有小，一旦强制执行会有不可控的风险，甚至可能引起社会的不稳定。对此，笔者以为，法院应当完善执行前的评估、增强执行中的力度、落实执行后的安置，建立健全唯一住房的执行规范。
(一)完善执行前的评估
第一，要严酷认定“唯一住房”。要认识到，唯一住房是指被执行人及其所供养家族生涯的唯一栖身衡宇。对于唯一住房的认定务必严酷。在实践中，有些情形不宜认定为执法意义上的“唯一住房”，好比：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地农村有宅基地并自建住房的；被执行人的一处住房用于出租、出借的；等等。
针对在执行历程中“唯一住房”的界说，浙江省高级人民法院于2014年专门出台《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》明确，所谓“一处住房”，是指被执行人及其所供养家族生涯的唯一栖身衡宇；“一处住房”的执行仅限于城镇衡宇，农村衡宇涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关划定执行，不属该解答范围。同时，人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：
(1)一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；(2)被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的；(3)被执行人的一处住房用于出租、出借的；(4)被执行人及其所供养家族延续一年以上未栖身的；(5)—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；(6)其他不宜认定为“一处住房”的情形。而江苏省高级人民法院亦于2015年下发《关于执行唯一住房若干问题的通知》，其中对于虽然名义上只拥有一套住房，但不组成执法意义上的“唯一住房”作了划定。
该通知第一条即划定，挂号在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对挂号在其名下的“唯一住房”仍可执行：(1)对被执行人有赡养、供养、抚育义务的人名下有其他能够维持生涯必须的栖身衡宇的；(2)一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他衡宇的；(3)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；(4)被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但跨越一年无人栖身的；(5)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的衡宇的；(6)申请执行人根据当地廉租住房保障面积尺度为被执行人及所供养家族提供栖身衡宇，或者赞成参照当地(县级市、县、区局限)衡宇租赁市场平均租金尺度从该衡宇的变价款中扣除五至八年衡宇租金的；(7)其他可以执行的情形。
第二，确定“生涯所必须的栖身衡宇”尺度。各个区域的经济发展、生涯水平各不相同，若何统一确定生涯必须的尺度？实践中，许多时刻是以唯一住房是否跨越当地廉租住房保障面积作为判断是否跨越生涯必须的尺度，笔者以为这是一种对照客观的方式。在盘算面积时应以现实栖身且被执行人负有赡养、供养、抚育义务的家族人数为基数。此外，对于处于好地段、高品质的住房纵然面积在廉租住房保障面积尺度以内，但其市场价值在清偿债权及执行用度后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障尺度面积住房的，也应视为跨越生涯所必须。
司法实践中，针对“生涯必须住房”的观点，浙江省高级人民法院的相关司法解答以为，下列情形虽属于“一处住房”，但应以为超出“生涯所必须”，人民法院可以执行：(1)住房面积跨越80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但跨越被执行人及其所供养家族维持最低生涯尺度所必须(按当地廉租住房保障相关划定)的住房面积50%以上的；(2)被执行人及其所供养的家族配合栖身的住房面积跨越60平方米，且衡宇单价高于当地住房均价的50%以上的。江苏省高级人民法院的相关司法解答以为，是否跨越“生涯所必须”由各地法院凭据经济发展水平自行确定，原则上参照以下尺度：(1)面积过大。住房建筑面积到达当地住房和城乡建设部门宣布的廉租住房保障面积的150%的；(2)市场价值过高。住房建筑面积到达当地住房和城乡建设部门宣布的廉租住房保障面积且衡宇单价到达当地(县级市、县、区局限)住房均价的150%的。
(二)增强执行中的力度
第一，不惧“老赖”，集中力量强制清退，树立司法权威。部门被执行人原本拥有房产，甚至有多套房产，执行依据生效之后，为逃避债务而转让、转移自己名下的房产，营造“唯一住房”的假象，行使执法划定自己存在的破绽，以名下只有一套因生涯必须的住房为由，为规避执行披上“正当”外衣。在查明事实的情形下，法院可以接纳集中清场等强制措施，对被执行人的“唯一住房”举行腾退，保障申请人债权兑现。
第二，增强宣传，执法透明，提升威慑力。对部门重大疑难的“唯一住房”执行案件，可以约请电视台等媒体现场跟踪报道，实时直播执行画面，并约请人大代表、政协委员加入见证；执行完毕后，对执行案件举行梳理总结，编写典型案例，对执法和裁判效果举行释明，通过报纸杂志、门户网站以及微信微博等举行宣传，威慑其他心存侥幸的被执行人。
(三)落实对被执行人及所供养家族的安置
关于“唯一住房”的执行安置，要害在于保障被执行人及所供养家族在合理限期的栖身权，主要可接纳两种方式：一种方式是参照当地衡宇租赁市场平均租金尺度从该衡宇的变价款中扣除五至八年租金，提供该租金给被执行人用以解决其栖身问题；另一种是为其提供一定限期的租赁用房。
1．关于在衡宇变价款中扣除相关租金
司法实践中，关于“扣除的五至八年租金”若何确定，参考上海市高级人民法院2018年所作的《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要(二)》，执行法院应当组成合议庭，并经评议确定“五至八年”的详细年限。同时，应参照当地衡宇租赁管理部门提供的信息及市场行情并连系案件详细情形，举行充实评议，确定“当地衡宇租赁市场平均租金尺度”。此外，该会议纪要还列出了详细的盘算公式：申请执行人赞成参照当地衡宇租赁市场平均租金尺度从衡宇变价款中扣除五至八年租金的，盘算租金时应当划分确定被执行人及所供养家族的人数、当地廉租住房保障面积尺度以及当地衡宇租赁市场的平均租金尺度，即盘算公式为：租金(元)＝被执行人及所供养家族的人数(人)×当地廉租住房保障人均面积(平方米/人)×当地衡宇租赁市场的平均租金(元/平方米)。
2．关于为被执行人及所供养家族提供一定限期的住房
执行唯一住房案件时，拍卖变卖前宜先妥善解决好被执行人及所供养家族的暂且住房问题。提供的暂且住房面积应不低于当地廉租住房保障划定所确定的人均尺度。实践中，建议可接纳以下方式：一是由申请执行人提供暂且住房，使用限期不低于六个月；二是由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房用度。上述两种方式发生的租金或用度从房产拍卖款中优先提取。
现在，许多区域法院都各自试探出了一套行之有用的执行计谋。好比，上海市闵行区人民法院为此设立了“周转房”制度，该制度是闵行区法院为破解唯一住房执行难所引入的新观点，其内容包罗三点：一是衡宇产权属于法院及当事人之外的第三人，且该第三人具备随时订立民事条约的主体资格，通常情形下该第三人为组织；二是周转房在建筑结构上具有面积小、功效对照齐全、能够知足一个家庭基本生涯需要的特点；三是周转房的租金一样平常尽可能低廉，交通尽可能便利，且房源供应对照实时充实。通过为被执行人提供周转房的方式，在尽可能削减其心理抵触情绪的同时，也能照顾到被执行人的基本人权。
执法建议
被执行人所拥有的房产，作为较有价值的财富，其能否变现后归还执行申请人的债权，许多时刻意味着执行案件能否取得较好的效果。当被执行人仅有一套衡宇的情形下，若何做到既珍爱执行申请人的正当权益，又兼顾到被执行人及所供养家族的生计权力，是实践中所值得探讨的一个问题，详细而言有如下建议：
1．开展法制宣传，形成社会共识
可以选取具有代表意义的“唯一住房”执行案件，通过电视台等媒体，就执行历程跟踪报道，并约请法官现场说法，让全社会对于“唯一住房”可以执行、若何执行有普遍的共识，取消“老赖”想钻执法空子的念头。同时，可编写典型案例，通过传统纸质媒体、互联网媒体等举行宣传，营造全社会知法遵法的良好氛围。
2．增强执行指导，督促被执行人努力配合
应由执行法官对被执行人增强制度宣传，对于努力配合的被执行人在制度内予以激励。2019年11月5日，北京市高级人民法院执行局局长座谈会就“唯一住房”的执行就谈到，被执行人只有一处住房的，不组成宽免执行的事由，执行法院应当努力推进处置事情。处置中，见告被执行人将视其配合腾退的态度和希望，决定为被执行人及其所供养家族保留租金的年限，以督促其自动推行。
3．摸清被执行人状态，有用接纳执行措施
若是被执行人另有其他可供执行的财富，一样平常应当优先处置其他财富。只有当被执行人仅有“唯一住房”可供执行的，才应当对此接纳执行措施。在执行前，应当领会清晰被执行人及所供养家族的生涯状态，如是否有生涯未便的老人、历久卧床的病人等栖身在内等。若是执行其唯一住房确实可能造成其生涯晦气影响的，则应当举行妥善处置。在制订好详细执行方案后，若是在清场历程中遇到阻碍的，则法院应对阻挠职员举行司法惩戒，树立司法权威，保障执行申请人的债权兑现。
4．合理安置衡宇，保障被执行人后续生涯
被执行人及所供养家族的生涯若得不到有用安置，则极易引发社会问题，这也是一直以来“唯一住房”执行难的要害。虽然相关司法解释划定，在衡宇变价款中直接扣除一定年限的租金，即可对“唯一住房”举行执行，但笔者以为，照样应当为被执行人及所供养家族找到合适的栖身用房为宜。若简朴地将预扣的衡宇租金发放给被执行人，仍然无法解决其现实的生涯问题。因此，应当在执行前，预先设计好下一步的过渡栖身方案，切实保障被执行人的生计权力。
泉源：山东高法
